La vital importancia de la tasación inmobiliaria en Mendoza

 Por Santiago Debé - Presidente Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza

La vital importancia de la tasación

La distorsión de precios causada por un dólar (como moneda de referencia) con prominente brecha cambiaria , más la determinación de la mayoría de los potenciales vendedores de no recibir pesos por "ladrillos", como consecuencia de los elevados índices inflacionarios y la secuela consiguiente de desvalorización de nuestra moneda, torna aún mas compleja la tarea de valuación que requiere sobre todo en estos momentos, del cabal conocimiento de las tendencias y preferencias del mercado.

De las variadas instancias que se ponen en marcha para comercializar un inmueble, sin lugar a dudas la tasación es la base fundamental que sustentará toda la operatoria posterior para posibilitar un negocio exitoso. Tanto más en instancias como las que atraviesa en la actualidad el mercado inmobiliario, con un proceso recesivo que comenzó hace dos años al implementarse el denominado cepo cambiario y que continúa, sin que se avizoren soluciones próximas para reactivarlo.

La distorsión de precios causada por un dólar (como moneda de referencia) con prominente brecha cambiaria de cerca del 70%, más la determinación de la mayoría de los potenciales vendedores de no recibir pesos por "ladrillos", como consecuencia de los elevados índices inflacionarios y la secuela consiguiente de desvalorización de nuestra moneda, torna aún mas compleja la tarea de valuación que requiere sobre todo en estos momentos, del cabal conocimiento de las tendencias y preferencias del mercado.

La tasación debe ser entendida, fundamentalmente, como un estudio del mercado del inmueble, que además contiene la información de su valor. A su vez, se define al mercado inmobiliario como el espacio social que reúne la oferta y demanda de inmuebles y al conjunto de relaciones que éstas establecen entre sí.

Habitualmente, las tasaciones se basan principalmente en el método comparativo, sistema actualmente utilizado por diversos tribunales de tasaciones de organismos provinciales y nacionales, y usualmente empleado en Mendoza. Este valor indicativo se somete a los distintos factores correctivos de incidencia, propios (calidad de la construcción, distribución de ambientes, luminosidad, instalaciones de confort, etc.) y externos (ubicación, características de la zona, etc.) de la propiedad a tasar, para llegar así a los valores más probables de realización, que conforman el llamado "precio de mercado" de cada propiedad.

El valor de mercado es siempre el que está dado por la interacción de oferta y demanda, lo que posibilita una cuantificación económica estimada, para una fecha, lugar y condiciones económicas y de mercado determinados, en tanto las partes hayan intervenido con libertad, sin coacciones y habiendo contado con toda la información para concretar la operación.

De todo ello, se conviene en que la tasación del precio de venta de una propiedad es la estimación más probable del valor que se obtendrá en el mercado en un momento determinado, según las condicionantes favorables o desfavorables económicas y financieras.

Por eso la tasación es una "fotografía" de lo que el perito observa cuando realiza la visita al inmueble objeto de la misma.

La valuación considera el estado, las características y los servicios que cada propiedad tiene al ser evaluada y no lo que está planificado pero no realizado ya que esto puede hacerse efectivo o no.

El tasador estima lo que ve en su peritaje, las condiciones del mercado en ese momento y no las que puedan ser en el futuro, ya que estas presunciones son en todo caso pertinentes a la intuición de los inversionistas, quienes avizoran la valorización o no de la propiedad que van adquirir y por eso arriesgan su inversión previendo que sus pronósticos se cumplan.

Actualmente, la falta de acuerdo entre vendedores y compradores acerca del tipo de cambio de la moneda de pago (dólar) fue factor determinante de la recesión generada en el mercado con que comenzó el año 2012 y que continuó en un plano inclinado.

No solamente resultan afectadas por esta situación, las viviendas urbanas, sino que la demanda de inmuebles rurales en Mendoza decayó notablemente, impulsada también por el descenso en los índices de actividad económica y con ello, el valor de realización de ese tipo de propiedades, se redujo o en el mejor de los casos se mantuvo sin actualizarse.

Las restricciones cambiarias, distorsionaron la referencia de precios relativos en el mercado rural, lo que derivó en diferencias sustanciales de valores entre inmuebles similares, anarquizando de esta manera el mercado. Las severas limitaciones para transferir dividendos a sus países de los potenciales inversores extranjeros y la rentabilidad de las exportaciones, jaqueada por un dólar oficial retrasado, provocaron un impacto recesivo en el sector, cuya recuperación no será sencilla.

En las valuaciones urbanas, también es necesario distinguir el valor de uso del valor de cambio.

Una propiedad por sus características estéticas, históricas o también sentimentales, tiene para el vendedor un valor adicional, pero el tasador, debe considerar esas condiciones, solamente si contribuyen al precio final del inmueble, esto es su valor económico.

Otro punto importante en la tasación de inmuebles usados, es la corrección del valor de reposición a nuevo, que está dado por la disminución del precio de realización por las menores prestaciones que brinda la propiedad, o sea la depreciación que la afectará según antigüedad, estado de mantenimiento, etc.

Menos todavía es aconsejable, en lugar de recurrir a la tasación de un profesional inmobiliario, publicitar un precio tentativo, puramente subjetivo, para ver "que pasa". Los probables compradores, ante valores excesivos, descartarán de plano la propiedad ya que la compararán con propiedades similares del mercado y por lo tanto no se producirán llamados telefónicos ni menos aún visitas. Esto va en contra del inmueble en oferta, ya que cuanto más tiempo permanece en el mercado, se va perdiendo interés entre quienes indagan en los avisos y por tanto se produce un desgaste de la propuesta.

Estas y otras razones son indicativas de la importancia fundamental de una tasación real, lo cual no es para improvisados.

Un corredor público inmobiliario matriculado conoce las normas del mercado y por tanto, ya que entra y sale todos los días del mismo, sabe hasta qué monto estará dispuesto a pagar un comprador potencial por una propiedad determinada, en cada lugar y momento económico, lo que adquiere particular relevancia en la incierta situación económica y financiera del país.